전세보증금을 못받는다? 임차권등기부터 강제집행까지 대응법 정리

“보증금 못 받으면 끝? 임차권등기부터 강제집행까지 실제 사례로 보는 대응법”

전세사기피해자라면 꼭 알아야할 기본적인 사안을 확인해보겠습니다. 전세보증금 반환, 임차권등기, 강제집행 등 생소한 법적 용어들이 난해할 수 있는데요. 최대한 쉽게 알아보도록 하겠습니다. 또한 단계적으로 잘 대응하여 전세보증금 반환의 손실을 최소화 하시길 기원합니다. 

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“전세보증금, 정말 돌려받을 수 있을까요?”

전세계약 만기일이 다가왔는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 내 보증금은 어떻게 되는 걸까요? 특히 전세사기 뉴스가 쏟아지고 있는 요즘, ‘보증금을 못 받으면 끝장인가?’ 하는 불안이 커지고 있습니다. 임차권등기, 소송, 강제집행까지 단계별로 대응 방법을 살펴보고, 보증금을 회수할 수 있는 현실적인 방안을 정리합니다.

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1️⃣ 보증금을 못 받는 주요 원인

깡통전세 (감정가 대비 과도한 보증금 설정)
집주인 대출, 연체로 인한 경매 (다가구 주택의 소액임차인 다수 - 임대인 1, 임차인 다수)
임대인 혹은 임대업자의 다수 물건으로 인한 세금체납
명의대여, 법인명의 계약 후 잠적하는 전세사기 수법 등

핵심은 내 보증금이 집의 실제 가치보다 높거나, 권리관계가 복잡한 경우 입니다. 전세사기 피해자들의 다양한 사례를 검토해보면, 소액 임차인들의 경우, 최우선변제권을 획득했거나, 그러지 못한 경우 우선변제권으로 인하여 경매 후 낙찰대금의 순위대로 배당을 받게 되는데요. 경매가 진행될 경우, 유찰 후 낙찰되며 건물의 제 가격을 받지 못하는 경우가 많다보니, 보증금 회수가 정상적으로 이뤄지지 못하는 경우가 매우 많습니다. 

2️⃣ 첫 대응: 내용증명 발송

• 계약 종료 후 집주인이 반환을 미루거나 연락을 회피한다면, 바로 내용증명을 보내세요.
• 내용증명은 분쟁이 발생했을 때 “보증금 반환을 정식으로 요구했다”는 증거로 활용됩니다.
• 우체국 ‘등기 내용증명’ 서비스를 이용하면 쉽게 발송 가능.

TIP: 내용증명에는 “계약 종료일, 보증금 액수, 반환 요구 일자”를 명확히 기재하세요.

3️⃣ 임차권등기명령 신청

• 보증금을 돌려받지 못해 이사를 가야 하는 상황이라면, 꼭 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
• 임차권등기를 하면 전출해도 대항력(보증금을 지킬 권리)을 유지할 수 있어요.
• 신청은 관할 지방법원에 서면으로 가능하고, 법원 홈페이지나 대법원 양식센터에서 신청서를 내려받을 수 있습니다.
• 예상 비용: 인지대+송달료 포함 2~5만 원 선.

4️⃣ 소송과 지급명령, 무엇이 유리한가?

• 지급명령은 증거가 명확할 때 빠르고 저렴한 절차(보통 1~3개월).
• 민사소송은 상대방이 지급명령에 불복하거나 분쟁이 복잡할 때 필요(6개월~1년 이상 소요 가능).
• 소송 비용은 청구금액의 약 0.5~1% 수준의 인지대+송달료가 발생합니다.
• 지급명령과 소송은 확정판결을 받아야 강제집행이 가능하다는 공통점이 있어요.

5️⃣ 강제집행 절차

• 확정판결을 받으면 강제집행을 신청할 수 있습니다.
• 집주인의 예금, 차량, 급여, 부동산 등 재산에 압류·추심 가능.
• 재산명시·재산조회 제도를 활용하면 집주인의 재산 내역을 파악할 수 있어요.
• 다만 집주인이 무자산이거나 이미 다른 채권자에게 재산이 압류된 경우에는 회수가 어렵습니다.

6️⃣ 내가 받을 수 있는 금액은? 우선변제권·최우선변제권 이해하기

• 전세계약 확정일자와 전입신고를 마친 세입자는 일정 금액까지 ‘최우선변제권’을 가집니다.
• 서울 기준 보증금 1억 이하 주택은 약 3700만 원까지 최우선으로 배당 가능.
• 배당요구서 작성과 제출 시기를 놓치면 보증금 회수 우선순위가 밀릴 수 있어 꼭 기한(경매개시결정등기일로부터 2개월 내)을 지켜야 합니다.

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결론: 전세사기 예방과 보증금 회수를 위한 핵심 조언

• 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하고, 권리관계를 꼼꼼히 분석하세요.
• 확정일자·전입신고는 필수입니다.
• 계약 종료 후 이상 기미가 보이면 지체 없이 내용증명 → 임차권등기 → 소송/지급명령 → 강제집행 순으로 대응하세요.
• 피해 규모가 커질수록 무료법률구조공단, 지자체 상담센터, 변호사 상담을 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.

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전세사기피해자결정 요건 총 정리 (1~4)

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