전세사기특별법 연장, 사각지대는 존재한다 (전세사기피해 조건,해법,상담)

전세사기특별법 연장, 진짜 피해자들한텐 도움이 될까?

전세사기피해

정부가 전세사기특별법을 2년 더 연장하기로 했다는 속보가 떴습니다. 전세사기 피해자들에게는 한 줄기 희망이 될 수 있을까요? 사실 이 법이 처음 제정됐을 때만 해도 많은 기대를 모았습니다. 특별법이 없는 것보다는 낫겠지만, 실질적인 실효성 있는 법적 보호가 맞는지는 생각해봐야 할 것 같습니다.

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특별법 연장, 어떤 내용일까?

전세사기특별법은 지난해 6월 시행된 이후, 피해자들에게 경매 절차 중단, 임시 거처 제공, 대출 만기 연장 등의 보호 장치를 제공해 왔습니다. 이번 연장으로 인해 기존 보호 조치를 2027년까지 적용받을 수 있게 되었고, 법 적용 대상을 일부 확대하는 내용도 포함된 것으로 알려졌습니다. 정부는 이 연장을 통해 구제받지 못한 피해자들의 숨통을 틔우고자 했다고 밝혔습니다.

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특별법, 실질적인 도움이 된 사례도 있다

전세사기특별법의 여러 조치 중 **‘우선매수청구권’**은 실제로 많은 피해자들이 보증금을 지키는 결정적인 수단으로 활용하고 있습니다. 거주지가 경매로 진행되고, 우선매수청구권을 통해 낙찰받는 피해자들은 보증금을 보호받는 사례로 이어지고 있습니다. 또한 취득세, 보유세 3년 면제 혜택도 실질적인 도움으로 작용하고 있습니다.

임대인이 경매에 넘어간 집을 국가나 지자체가 먼저 사들이고, 현재 살고 있는 곳을 재임대해주는 방식도 일부 사례에서는 적용되고 있습니다. 이처럼 특별법이 실제 보호 효과를 발휘하는 사례도 분명히 존재합니다. 하지만 여전히 법의 사각지대에 놓인, 더 취약한 상황의 피해자들도 많다는 점은 간과할 수 없습니다.

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특별법의 한계 – 피해자들의 항변

법은 연장됐지만, 정작 피해자들 사이에선 **“그냥 보여주기용 대책 아니냐”**는 반응도 적지 않습니다.

“임대인이 회생절차에 들어갔다는 이유로, 나는 한 푼도 못 받았어요.”
“보증금도 날리고, 임시주택에서 몇 달째 대기 중입니다. 이게 지원인가요?”

적용 요건이 너무 까다롭고, 절차가 복잡하며, 정보 부족으로 지원을 받기 어렵다는 지적이 반복되고 있습니다. 실제로 피해자 결정까지 오랜 시간이 걸리고, 복잡한 서류 절차로 지쳐가는 사례도 많습니다.

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무엇이 문제일까?

전세사기특별법은 그 취지 자체는 훌륭하지만, 현장에선 적용 기준이 모호하거나 실질적 지원이 부족하다는 지적이 큽니다. 전세라는 주거 형태는 오랫동안 한국의 대표적인 주거 방식이었고, 이에 따른 법적 허점을 악용한 범죄는 오래전부터 존재해 왔습니다. 특히 빌라 등의 다수 매물을 보유하며 임대수익과 시세차익을 노리던 임대업자들이 무너지는 과정에서, 선량한 세입자들이 피해자로 남는 구조는 매우 안타까운 현실입니다.

• 입주일 기준 미충족으로 대상 제외
• 보증금보다 우선순위 높은 채권자 존재 시 회수 불가
• 경매 절차 중 국세 등 우선 채권 회수로 보증금 미회수 사례 발생
• 피해자 다수가 법률지식 부족한 2030 청년층
• 복잡한 제도에 대한 이해 부족으로 지원 포기

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정말 ‘특별’하려면 무엇이 필요할까?

피해자를 위한 법이라면, ‘적용 대상’보다 ‘실질적 구제’에 초점을 맞춰야 하지 않을까요? 법률의 허점을 악용하는 임대인보다, 그 피해로 오늘도 불안에 떠는 세입자들의 목소리가 더 중요해야 합니다.
청년층 피해자들은 자산보다 부채가 많은 ‘순채무자’가 되는 현실을 마주하게 됩니다. 우선매수청구권 등 제도를 통해 보증금을 회수하지 못하거나 낙찰이 유찰되는 상황이 반복된다면, 피해자는 결국 피해 회복을 스스로 책임져야 하는 구조에 놓이게 됩니다.
사실 우선매수청구권이라는 것도 "네가 먼저 살 수 있는 권한을 줄게"라는 의미일 뿐, 궁극적인 보증금 회수나 회복은 개인의 역량에 달려 있습니다. 물론 모든 것을 국가가 책임질 수는 없지만, 최소한 청년층 등 취약계층이 자생할 수 있는 기반은 마련해주어야 하지 않을까요?

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자산 < 부채가 되는 순간, 개인회생이 대안일 수 있다

전세사기피해자의 모습

얼마 전, 전세사기 피해 결정을 받은 청년과 상담을 진행했습니다. 보증금을 돌려받지 못한 채 1년간 전세대출 이자(약 83만 원)를 부담해왔고, 임대인의 다른 물건에서도 다수 피해가 발생해 10세대 이상이 피해를 입은 상황이었습니다.

“도대체 정부가 해준 게 뭐죠? 특별법으로 내가 도움받은 게 뭔가요?”

그는 뺑뺑이 돌리는 행정에 분노했고, 실질적인 도움을 체감하지 못한 채 무기력함을 토로했습니다. 이럴 때 고려할 수 있는 방법은 다음과 같습니다:

1. 전세보증금 대출의 상환 유예를 위해 보증기관의 대위변제 유도
2. 우선매수청구권을 통한 보증금 회수 가능성 검토
3. 낙찰도 되지 않고 자산이 사라진 상황에서는 개인회생 등 채무조정 제도 검토

서울회생법원은 전세사기를 사회적 재난으로 인식해, 개인회생의 변제기간을 3년에서 2년으로 단축해주고 있습니다. 물론 개인회생은 신용카드, 대출 등 모든 금융활동이 제한되는 삶이지만, 일정 변제 후 면책받을 수 있다는 점에서 실질적인 회복의 수단이 될 수 있습니다.

금융문제에 대해선 전문가의 상담이 꼭 필요합니다.

• 전세사기피해결정지원센터: 피해자 결정 및 행정지원
• 대한법률구조공단: 전세권/임차권 등기 지원
• 금융복지상담센터: 종합 채무 상담
• 법률구조 무료 지원: 개인회생 진행 시

이 모든 제도와 지원이 제대로 작동하려면, 피해자를 중심에 둔 시스템 설계와 접근성 확보가 가장 중요합니다.

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[전세사기피해자 조건]

 

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